Quem quer que seja, quando pretende construir ou comprar uma casa tem se perguntado: qual o local ideal para construir a sua casa, seja ela para vender ou para morar? Qual é a região/cidade/bairro ideal para suas necessidades e que irá valorizar com o tempo? Quais preocupações deve ter e quais pontos deve observar antes de comprar um terreno?

Seja por experiencia própria ou por observação de pessoas próximas atravessando o longo, complexo e stressante experiencia de construir, todo nós sabemos que infelizmente muitas pessoas acabam tendo problemas por não terem feito uma boa triagem antes de comprar o terreno ou por não terem escolhido correctamente o bairro.

Neste post, vamos apresentar algumas sugestões básicas e práticas que lhe ajudarão a ter sucesso na escolha do local ideal para investir e construir uma casa.

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Existem vários factores envolvidos na avaliação de um terreno. Estes factores podem fazer com que eles valorizem ou desvalorizem o terreno quando comparados com outros pedaços de terra similares.

LOCALIZAÇÃO

Na escolha do terreno adequado para construir a sua, analisar as necessidades da sua família é fundamental para você saber quais serviços são importantes para se ter perto e quais você quer manter distância da sua casa. Por exemplo, se você tem filhos, é importante escolher um terreno com acesso fácil a escolas, farmácias e supermercados.

Os tipos de serviços que você pode avaliar são: escolas, supermercados, farmácias, parques, posto policial, comércios, bancos, hospitais, restaurantes e transporte público.

Outro aspecto muito importante relacionado a localização do terreno adequado para construir a sua é a segurança, antes de comprar, pergunte aos vizinhos mais antigos se já ocorreram roubos ou furtos no bairro e visite a região em horários variados (principalmente à noite). Verifique se as ruas são bem iluminadas e se há evidências de vandalismo.

Outro ponto interessante é a localização do terreno dentro do quarteirão, ou seja, se o terreno é de esquina ou não. Lotes de esquina proporcionam vantagens quanto a iluminação natural e ventilação da casa, mas por outro lado você aproveita menos o espaço do terreno devido a necessidade de uma área maior de muros e passeios. Evite terrenos em locais de riscos de inundações.

LEGISLAÇÃO

O plano de estrutura urbana divide a cidade em áreas e determina o que pode ser construído em cada uma delas. Geralmente, esse plano determina para cada região os tipos de construções (residências, prédios, comércios ou indústrias) e as regras de uso e ocupação do solo. As exigências mais comuns dos municípios são:

• Afastamentos laterais e frontais: determina quantos metros você deverá deixar sem construção na frente e laterais do seu terreno;
• Taxa de ocupação: determina a percentual do terreno que você poderá construir;
• Coeficiente de aproveitamento: determina quantidade máxima de metros quadrados que você poderá construir somando todos os pavimentos;
• Altura máxima: determina a altura máxima da sua casa a partir do nível da rua.

Caso o terreno seja em condomínio, verifique também as regras internas do conjunto habitacional.

ASPECTOS FÍSICOS

O aspecto físico do terreno é bastante preponderante para o conforto que a casa poderá oferecer. Dentre todos aspectos físicos do terreno adequado para construir a sua, os mais relevantes são: topografia, tipo de solo e orientação solar.

Topografia

A topografia é um dos itens que mais influência no custo da construção. Quanto maior for a inclinação do terreno, maior serão os gastos com movimentação de terra, fundações e até muros de contenção. Os três tipos de topografia são:

Terreno plano: são aqueles em que a frente e o fundo do terreno tem praticamente o mesmo nível da rua.

Terreno com aclive: são aqueles em que o fundo do terreno é mais alto do que a rua. Construir neste tipo de terreno dará maior destaque visual a sua casa. Também ajuda a escoar a água das chuvas evitando que fiquem acumuladas dentro do quintal

Terreno com declive: são aqueles em que o fundo do lote é mais baixo que a rua. Construir neste tipo de terreno dará maior privacidade para os quartos, quintal e área de lazer. Porém será necessário buscar soluções para a saída águas pluviais.

Tipo de solo

O tipo de solo do terreno também é uma característica importante a ser avaliada. Antes de comprar o terreno você deve perguntar qual o tipo de solo e observar se há presença abundante de pedras ou água. Neste aspecto é sempre bom contactar um especialista na matéria para ter a ajuda adequada.

Terrenos com muitas pedras geralmente tem solo duro e de difícil escavação para as fundações. Já terrenos com humidade excessiva causam muitas dores de cabeça com infiltrações e umidade.

Evite comprar terrenos em áreas que outrora funcionaram como lixeira, pois a estrutura do solo é muito fraca, aumentando os custos com fundações. Fuja também de lotes com solo encharcado ou com lençol freático muito próximo.

Terrenos com baixa resistência e de solos úmidos, com proximidade de rios e lagoas, são propensos a alagamentos. E o grau de complexidade das fundações deve ser maior. Porque se não for bem executado pode trazer sérios problemas.

Orientação solar

O terceiro aspecto importante na terreno adequado para construir a sua é a orientação solar ou insolação. Observar onde o sol nasce e se põe em relação ao seu terreno é muito importante para saber qual será a posição na sua casa no terreno. Veja como a posição do sol impactará a iluminação na sua casa:

• Frente para o sul: não recebe incidência directa do sol;
• Frente para o norte: recebe mais luz durante o dia;
• Frente para o leste: recebem o sol da manhã;
• Frente para o oeste: recebem o sol da tarde;

Isso não significa que você não pode comprar um terreno com a fachada voltada para o norte. É preferível ter a frente voltada para o sul, mas se o seu lote não está com a frente para o sul, não se preocupe, um bom arquitecto é capaz de achar a melhor solução para cada tipo de topografia, solo e incidência solar.

INFRAESTRUTURA

Não adianta nada ter um lote plano, com óptima localização sem acesso a rede de água e esgoto. Concorda?

Por isso é importante analisar a infra-estrutura disponível no loteamento. Os itens básicos que você deve avaliar são:

• Iluminação das ruas
• Rede de água
• Energia eléctrica

Se o terreno for em condomínio, procure saber também sobre: guarita, segurança, área de lazer, salão de festas, playground, espaços desportivos e piscinas.

PREÇO

A lei criminaliza a venda de terreno (em Moçambique). Mas como todos nós sabemos, a realidade mostra-se diferente, com a venda da terra se tornando um negócio bastante lucrativo. Este facto torna a aquisição do terreno uma das fases mais caras do processo de construção.

Não existe uma fórmula matemática para determinar o preço por m². Os preços variam de região para região conforme a oferta e demanda, e muito principalmente, do proprietário do terreno. Mas as duas características que mais influenciam na valorização do terreno são:

• Localização: muitos apontam está como sendo a característica que mais influencia no preço. Lotes próximos a área centrais ou com mais serviços próximos tendem a ser mais valorizados. No entanto, mesmo distante das cidades, há zonas consideradas de elite onde os terrenos também apresenta-se com preços bastante altos.
• Infra-estrutura: ter acessos aos serviços básicos, como abastecimento de água, rede eléctrica, etc. também influenciam bastante no preço.

Por outro lado, a característica que mais reduz o valor é a localização em bairros novos, ainda em desenvolvimento, onde não haja a infra-estruturação básica como o abastecimento de água e a rede eléctrica.

DOCUMENTAÇÃO

Para a aquisição de um terreno, não basta analisar só as características acima. Antes você deve verificar a documentação do lote e a idoneidade do proprietário actual. Os aspectos que você deve analisar são:

• Declaração do bairro: sempre envolva as estruturas locais no processo de aquisição de um terreno. São estes que irão garantir que o terreno realmente pertence ao vendedor e serviram de testemunha se por acaso surgir uma situação de dupla atribuição;
• O processo inicia com uma declaração emitida pelo chefe do quarteirão. Esta declaração deverá ser levada à secretaria do bairro, que emitirá uma ficha de pedido de DUAT. Esta ficha serve para dar início ao processo de pedido de emissão do DUAT junto das estruturas municipais. Entre em contacto para auxílio no processo de pedido de DUAT.
• No caso de terrenos que já possuem DUAT, o vendedor deverá submeter ás estruturas municipais um pedido de mudança de nome para o novo dono, ou, o vendedor deverá passar uma procuração ao comprador, dando-lhe todos os poderes sobre o terreno. Para isso, deverão se dirigir à conservatória das entidades legais.

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